O imóvel da clínica é meu. Vale a pena a clínica me pagar aluguel em vez de aumentar pró-labore ou distribuição de lucro?

"O imóvel da clínica é meu. Vale a pena a clínica me pagar aluguel em vez de aumentar pró-labore ou distribuição de lucro?"

Parece a jogada perfeita.

O imóvel é seu, a clínica precisa de um endereço, então a clínica te paga aluguel e você tira dinheiro "pela despesa", sem mexer no pró-labore nem na distribuição.

O problema: se a sua clínica está no Simples ou no Lucro Presumido, essa costuma ser, na conta tributária, uma saída bem mais cara do que a distribuição de lucros.

Veja por quê. O aluguel que uma pessoa jurídica paga a uma pessoa física sofre imposto de renda na fonte, pela tabela progressiva (RIR/2018, art. 688). Em 2026, essa tabela cobra 27,5% acima de R$ 4.664,68 por mês, com parcela a deduzir de R$ 908,73 (Receita Federal).

Já a isenção dos valores pagos ao sócio de empresa do Simples Nacional exclui, com todas as letras, "pró-labore, aluguéis ou serviços prestados" (Lei Complementar 123/2006, art. 14).

Ou seja: você troca um dinheiro isento por um dinheiro tributado. E, no Simples e no Presumido, a clínica não economiza nada em troca.

Mas tem exceções reais. E elas importam.

Neste guia você vai ver:

• As três portas de saída do dinheiro da clínica e quanto cada uma paga em 2026
• Como o aluguel é tributado na sua pessoa física (e por que não é carnê-leão)
• Por que o aluguel não reduz o imposto da clínica no Simples nem no Presumido
• O efeito escondido no Fator R e no INSS
• O risco de distribuição disfarçada de lucros e como provar o valor de mercado
• Quando o aluguel faz sentido mesmo pagando mais imposto, e o checklist para o contador

As três portas de saída do dinheiro da clínica para o dono

Todo real que sai da clínica para o seu bolso passa por uma de três portas. Cada uma tem um pedágio diferente.

1. Pró-labore: remuneração pelo seu trabalho de sócio. Paga IR pela tabela progressiva e INSS.
2. Distribuição de lucros: remuneração do seu capital. É isenta na pessoa física, com os novos limites de 2026.
3. Aluguel: remuneração do seu imóvel. Paga IR pela tabela progressiva, sem INSS.

Veja lado a lado:

Critério	Aluguel do imóvel	Pró-labore	Distribuição de lucros
IR na sua pessoa física	Tabela progressiva, retido na fonte pela clínica	Tabela progressiva, retido na fonte pela clínica	Isento (Lei 9.249, art. 10; LC 123, art. 14), com as regras de altas rendas da Lei 15.270
INSS	Não incide	20% para você, com dedução que leva a 11% na prática, até o teto; mais 20% da clínica fora do Simples (Lei 8.212)	Não incide
Reduz o imposto da clínica no Simples ou no Presumido?	Não	Não	Não
Reduz o imposto da clínica no Lucro Real?	Sim, até o valor de mercado (RIR, art. 361)	Sim, como remuneração mensal fixa (RIR, art. 368)	Não
Entra no Fator R?	Não (LC 123, art. 18, §26)	Sim (LC 123, art. 18, §24)	Não
Risco principal	Preço acima do mercado (distribuição disfarçada)	Custo de INSS	Retenção e tributação mínima de altas rendas

A leitura rápida da tabela:

• Contra a distribuição de lucros, o aluguel quase sempre perde na pessoa física.
• Contra o pró-labore, o aluguel ganha no INSS, mas pode perder no Fator R.
• O único regime em que o aluguel reduz o imposto da clínica é o Lucro Real.

Agora vamos destrinchar cada linha.

Como o aluguel pago pela clínica é tributado na sua pessoa física

Quando a sua clínica (pessoa jurídica) paga aluguel a você (pessoa física), quem recolhe o imposto é a própria clínica.

O art. 688 do RIR/2018 sujeita ao imposto na fonte, "calculado de acordo com as tabelas progressivas", os aluguéis pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas.

Não é carnê-leão

Muita gente confunde. O carnê-leão é o recolhimento mensal feito pela própria pessoa física, e o art. 118, IV, do RIR/2018 o aplica aos aluguéis recebidos de pessoas físicas.

Aluguel pago pela clínica não entra nessa regra. A clínica retém, recolhe e você declara o rendimento e o imposto retido no ajuste anual.

A tabela que vale em 2026

A tabela mensal da Receita Federal para 2026 (Lei 15.191/2025) é esta:

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	Isento	-
De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15,0%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

Fonte: Receita Federal, tabela de incidência mensal a partir de janeiro de 2026.

Exemplo: aluguel de R$ 10 mil por mês

Exemplo hipotético, para ver a conta acontecendo:

• Aluguel bruto: R$ 10.000.
• Imposto pela tabela: R$ 10.000 x 27,5% = R$ 2.750,00, menos R$ 908,73 de parcela a deduzir.
• IR retido na fonte: R$ 1.841,27.
• Valor líquido que chega a você: R$ 8.158,73.

Os mesmos R$ 10.000 saindo como lucro distribuído, dentro do limite mensal da Lei 15.270 e sem cair na tributação mínima anual, chegariam inteiros.

Esse é o custo da troca, todo mês.

Lembre: aluguel do imóvel do sócio não é um "lucro com desconto". Na sua pessoa física, ele é tributado como rendimento comum, pela mesma tabela do pró-labore.

A redução da Lei 15.270 não salva o aluguel de quem fatura alto

A Lei 15.270/2025 criou, a partir de janeiro de 2026, uma redução do IR para rendas menores. Ela vale para os rendimentos sujeitos à incidência mensal, o que inclui o aluguel retido na fonte.

Veja o desenho da redução mensal (Lei 15.270, art. 3º-A inserido na Lei 9.250):

• Até R$ 5.000 por mês: redução de até R$ 312,89, de modo que o imposto devido seja zero.
• De R$ 5.000,01 até R$ 7.350: redução decrescente, que zera em R$ 7.350.
• Acima de R$ 7.350 por mês: sem redução nenhuma.

Na declaração anual, a mesma lei zera o imposto até R$ 60 mil de rendimentos tributáveis no ano e não dá redução acima de R$ 88.200 (art. 11-A, §2º, inserido na Lei 9.250).

A armadilha do aluguel "pequeno"

Imagine o raciocínio: "vou fixar o aluguel em R$ 5 mil, aí a clínica não retém nada".

Na fonte, pode até sair zerado. Mas o aluguel soma com o seu pró-labore e outros rendimentos tributáveis na declaração.

Se o total do ano passa de R$ 88.200, a redução anual some (Lei 15.270, art. 11-A). O imposto que não foi retido na fonte aparece no ajuste, como imposto a pagar.

Retenção zero não é isenção. É conta adiada para a declaração.

O que pode sair da base do IR do aluguel

Há um ponto a favor do aluguel que pouca gente usa direito: algumas despesas do imóvel saem da base de cálculo.

O RIR/2018 lista o que não integra a base do imposto na fonte (art. 689) nem o rendimento bruto na declaração (art. 42), no caso de aluguel de imóveis:

1. O valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produz o rendimento (o IPTU, por exemplo).
2. O aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.
3. As despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento.
4. As despesas de condomínio.

Exemplo hipotético: suponha que o contrato preveja que você, locador, arca com R$ 800 por mês de IPTU e condomínio, embutidos nos R$ 10.000 que a clínica paga.

• Base de cálculo: R$ 10.000 menos R$ 800 = R$ 9.200.
• Imposto: R$ 9.200 x 27,5% = R$ 2.530,00, menos R$ 908,73.
• IR retido: R$ 1.621,27, contra R$ 1.841,27 sem a exclusão.

Para isso funcionar, o contrato precisa dizer quem paga o quê. Sem essa cláusula, a discussão vira interpretação.

Por que o aluguel não reduz o imposto da clínica no Simples nem no Presumido

Esse é o ponto que derruba muitas planilhas.

O raciocínio comum é: "o aluguel é despesa da clínica, então reduz o imposto dela". Só é verdade em um regime.

No Simples Nacional

O valor devido no Simples é calculado aplicando a alíquota efetiva sobre a receita bruta do mês (LC 123/2006, art. 18).

Despesa nenhuma entra nessa conta. O DAS da clínica é o mesmo com ou sem aluguel.

No Lucro Presumido

O IRPJ incide sobre um lucro presumido a partir da receita bruta. Para prestação de serviços em geral, a Lei 9.249/1995, art. 15, §1º, III, fixa a presunção em 32%.

De novo: a despesa real não muda a base. Pagar aluguel ao sócio não reduz o IRPJ da clínica.

O percentual exato da sua clínica (por exemplo, em casos de equiparação hospitalar) é assunto para o contador, mas a lógica é a mesma: a base nasce da receita, não do lucro contábil.

No Lucro Real

Aqui o aluguel é despesa dedutível, desde que necessário para manter o uso do bem e desde que não seja distribuição disfarçada de lucros (RIR/2018, art. 361).

E com um limite explícito: o §1º, I, do mesmo artigo diz que não são dedutíveis os aluguéis pagos a sócios ou dirigentes, e a seus parentes ou dependentes, na parcela que exceder o preço ou o valor de mercado.

Para comparar a ordem de grandeza: a Lei 15.270 usa 34% como soma das alíquotas nominais de IRPJ e CSLL das empresas em geral, para calcular o redutor da tributação mínima (art. 16-B, §1º, I).

Na pessoa física, o aluguel paga até 27,5% pela tabela da Receita Federal.

Quando a economia na clínica (até a soma nominal de IRPJ e CSLL) supera o imposto na sua pessoa física (até 27,5%, pela tabela de 2026), o aluguel a valor de mercado pode ganhar da distribuição. É a exceção mais clara do guia.

Distribuição de lucros em 2026: isenta, mas com dois limites novos

Para comparar direito, você precisa saber o que mudou na porta da distribuição.

A isenção continua

Os lucros pagos por empresas do lucro real, presumido ou arbitrado não sofrem IR na fonte nem entram na base do IR do beneficiário, agora "observado o disposto nos arts. 6º-A e 16-A da Lei nº 9.250" (Lei 9.249/1995, art. 10, com redação da Lei 15.270).

No Simples, a isenção dos valores pagos ao sócio vem da LC 123, art. 14, salvo pró-labore, aluguéis ou serviços prestados.

Um detalhe que muda a conta no Simples: o §1º do art. 14 limita a isenção ao resultado da presunção do art. 15 da Lei 9.249 sobre a receita, menos o valor devido no Simples. O §2º afasta esse teto quando a clínica mantém escrituração contábil e evidencia lucro maior.

Tradução: clínica no Simples que distribui muito precisa de contabilidade completa, não só de guia paga.

Limite 1: retenção de 10% acima de R$ 50 mil por mês

Desde janeiro de 2026, lucros pagos por uma mesma pessoa jurídica a uma mesma pessoa física em montante superior a R$ 50.000 no mesmo mês sofrem retenção de 10% sobre o total do valor, não só sobre o excesso (Lei 15.270, art. 6º-A inserido na Lei 9.250).

Lucros de resultados apurados até 2025, com distribuição aprovada até 31 de dezembro de 2025, ficam fora, nas condições do §3º do mesmo artigo.

Essa retenção é antecipação: ela é deduzida na apuração anual da tributação mínima (art. 16-A, §5º), e o resultado entra no saldo a pagar ou a restituir da declaração (§6º).

Limite 2: tributação mínima acima de R$ 600 mil por ano

A partir do ano-calendário de 2026, quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, incluindo os isentos, com as exclusões listadas na própria lei, fica sujeito à tributação mínima do IRPF (Lei 15.270, art. 16-A).

• Rendimentos a partir de R$ 1,2 milhão: alíquota mínima de 10% (art. 16-A, §2º).
• Entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão: a alíquota cresce linearmente de 0 a 10%, pela fórmula (rendimentos / 60.000) - 10.

Exemplo hipotético: com R$ 900 mil de rendimentos no ano, a alíquota mínima é 900.000 / 60.000 - 10 = 5%.

Leia também: o equilíbrio entre pró-labore e distribuição de lucros isentos.

Aluguel x tributação mínima: quando o IR do aluguel é absorvido

Aqui está o detalhe que quase ninguém conta, e que muda a resposta para quem tem renda alta.

A tributação mínima da Lei 15.270, art. 16-A, §3º, é calculada multiplicando a alíquota pela base e deduzindo o IRPF devido na declaração de ajuste, entre outras deduções previstas na lei, como o imposto retido exclusivamente na fonte e o redutor.

O IR do aluguel faz parte do IRPF devido na declaração. Ele abate a tributação mínima.

Exemplo hipotético, seguindo a fórmula da lei:

• Você tem R$ 900 mil de rendimentos no ano. Alíquota mínima de 5%, ou R$ 45 mil.
• O seu IRPF devido na declaração é de R$ 20 mil. Ignorando o redutor e as outras deduções, para simplificar, o saldo de tributação mínima é de R$ 25 mil.
• Você troca R$ 50 mil de lucro por R$ 50 mil de aluguel. O total de rendimentos não muda.
• Se você já está na faixa de 27,5%, o IRPF da declaração sobe cerca de R$ 13.750 e o saldo da tributação mínima cai o mesmo valor.

Resultado na pessoa física: empate, enquanto houver saldo de tributação mínima para absorver.

Quem não passa dos R$ 600 mil do art. 16-A não tem esse amortecedor: o IR do aluguel é custo puro.

Dois detalhes técnicos que valem a conversa com o contador:

1. O redutor do art. 16-B. Quando a soma da alíquota efetiva da empresa com a da tributação mínima passa da soma nominal de IRPJ e CSLL (34% para empresas em geral), a Lei 15.270 concede um redutor calculado sobre os lucros distribuídos.
2. O lucro contábil simplificado. Empresas fora do Lucro Real podem calcular o lucro contábil de forma simplificada, deduzindo do faturamento, entre outros itens, os aluguéis de imóveis necessários à operação, desde que tenha havido retenção e recolhimento do IR pela fonte pagadora quando a lei exigir (art. 16-B, §6º, IV). Aluguel pago sem a retenção exigida não entra nessa dedução.

Aluguel x pró-labore: o INSS muda a conta

Se a alternativa que você está avaliando é aumentar o pró-labore, a comparação é outra. Aqui o aluguel tem vantagem real.

Os dois pagam IR pela mesma tabela progressiva. A diferença está no INSS:

• Sua contribuição sobre o pró-labore: 20% sobre o salário de contribuição (Lei 8.212/1991, art. 21), podendo deduzir 45% da contribuição da empresa, limitada a dedução a 9% do salário de contribuição (art. 30, §4º). Na prática, 11%. O salário de contribuição tem limite máximo, o teto do INSS (art. 28, §5º).
• Contribuição da clínica: 20% sobre o total das remunerações pagas a contribuintes individuais que lhe prestem serviços (Lei 8.212, art. 22, III). Repare: sobre o total, sem o teto da sua parte.
• Aluguel: sem INSS nos dois lados.

No Simples, a cota da clínica já está no DAS

Para clínicas do Simples nos Anexos III e V, a contribuição patronal previdenciária vem dentro do DAS, porque a LC 123, art. 13, VI, só a deixa de fora para as atividades do §5º-C do art. 18, onde a odontologia não está.

Então, em INSS, o pró-labore extra no Simples custa essencialmente a sua parte. No Presumido e no Real, custa também os 20% da clínica (Lei 8.212, art. 22, III).

O outro lado: previdência

Aluguel não gera contribuição, e portanto não conta para o seu benefício no INSS. Se você quer manter a contribuição perto do teto, o pró-labore cumpre um papel que o aluguel não cumpre.

O risco do Fator R: aluguel não conta como folha

Esse é o erro mais caro para a clínica do Simples. E ele acontece em silêncio.

A odontologia está listada entre as atividades do Anexo III (art. 18, §5º-B, XX) que passam a ser tributadas no Anexo V quando a relação entre folha de salários e receita bruta é inferior a 28% (art. 18, §5º-M), ambos da LC 123/2006.

A LC 123 define o que entra na folha e o que não entra:

• Entra: remunerações a pessoas físicas decorrentes do trabalho, incluídas as retiradas de pró-labore, mais a contribuição patronal previdenciária e o FGTS recolhidos, nos 12 meses anteriores (art. 18, §24).
• Não entra: "valores pagos a título de aluguéis e de distribuição de lucros" (art. 18, §26).

Exemplo: como a troca derruba o anexo

Exemplo hipotético:

1. Sua clínica teve R$ 1,8 milhão de receita bruta nos últimos 12 meses.
2. A folha, com pró-labore e encargos, somou R$ 520 mil. Fator R: 28,9%. Anexo III.
3. Você reduz o pró-labore em R$ 3 mil por mês (R$ 36 mil no ano) e passa a receber esse valor como aluguel.
4. A folha cai para R$ 484 mil. Fator R: 26,9%. Anexo V.

A economia de INSS que você buscava com o aluguel vira uma alíquota maior sobre toda a receita da clínica.

Antes de mexer em qualquer valor de pró-labore, peça ao contador a margem atual do seu Fator R.

Leia também: como funciona o Fator R no Simples Nacional.

Distribuição disfarçada de lucros: o aluguel acima do mercado

Se o imóvel é seu e a clínica é sua, a tentação é ajustar o aluguel para cima. É aqui que mora o risco fiscal.

O RIR/2018, art. 528, V, presume distribuição disfarçada de lucros quando a pessoa jurídica "paga a pessoa ligada aluguéis, royalties ou assistência técnica em montante que excede notoriamente ao valor de mercado".

Quem é pessoa ligada

O art. 529 considera pessoa ligada à pessoa jurídica:

1. O sócio ou acionista, mesmo quando for outra pessoa jurídica.
2. O administrador ou o titular da pessoa jurídica.
3. O cônjuge e os parentes até o terceiro grau, inclusive os afins, do sócio pessoa física e do administrador ou titular.

Colocar o imóvel no nome do cônjuge ou de um filho não tira você da regra.

Usar outra empresa também não resolve

Se a pessoa ligada é sócio controlador, o art. 530 presume a distribuição disfarçada mesmo quando o negócio é feito por intermédio de outra pessoa ou com sociedade em que a pessoa ligada tenha interesse, direto ou indireto. Se você é o sócio controlador, uma holding sua alugando para a sua clínica acima do mercado cai nessa hipótese.

A saída que a própria lei dá

O §3º do art. 528 diz que a prova de que o negócio foi feito no interesse da pessoa jurídica e em condições estritamente comutativas, ou em que a pessoa jurídica contrataria com terceiros, exclui a presunção.

O que acontece com o excesso no Lucro Real

Para determinar o lucro real, o montante do aluguel que exceder o valor de mercado não é dedutível (RIR/2018, art. 531, IV), na mesma linha do art. 361, §1º, I.

Fora do Lucro Real, o art. 531 não opera da mesma forma. Mas aluguel fora de mercado entre partes ligadas continua sendo o tipo de operação que você não quer explicar numa fiscalização sem documento.

Lembre: o teto fiscal do aluguel é o valor de mercado. Tudo o que passa disso, no Lucro Real, é despesa indedutível, e em qualquer regime é um contrato difícil de defender.

Como provar que o aluguel está a valor de mercado

Valor de mercado não é o que você acha justo. O RIR define.

O art. 529, §1º, chama de valor de mercado a importância em dinheiro que se pode obter negociando o bem no mercado. Para bens sem mercado ativo, o §3º admite negociações anteriores e recentes do mesmo bem ou negociações contemporâneas de bens semelhantes, entre partes não compelidas a negociar.

E o §4º traz a proteção mais forte: se o valor não puder ser determinado por esses critérios e o valor praticado se basear em laudo de avaliação de perito ou empresa especializada, cabe à autoridade tributária provar que o negócio serviu à distribuição disfarçada de lucros.

Os três níveis de prova

1. Laudo de avaliação do aluguel, feito por perito ou empresa especializada, antes de assinar e nas revisões.
2. Comparáveis de mercado: anúncios e contratos de salas semelhantes na mesma região, guardados com data.
3. Índice público de referência: o Índice FipeZAP, calculado pela Fipe a partir de amostras de anúncios, tem índices de venda e locação comercial que acompanham preços de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em 10 cidades selecionadas.

Se a sua cidade não está no índice, o laudo e os comparáveis passam a carregar a prova sozinhos.

Um teste de sanidade pelo lado da operação

Uma coluna do ADA News, publicação da American Dental Association, de março de 2022, cita como referência de mercado nos Estados Unidos que despesas fixas como aluguel, seguro, impostos e serviços (utilities) devem ficar em cerca de 4% a 7% da produção.

É referência americana e inclui mais que o aluguel. Não prova valor de mercado no Brasil. Mas, se o aluguel que você quer cobrar sozinho passa com folga dessa faixa da produção da clínica, vale reabrir o laudo antes de assinar.

Aluguel abaixo do mercado ou imóvel cedido de graça: o outro lado

Há donos que fazem o contrário: cedem o imóvel sem cobrar nada, ou cobram um valor simbólico.

Não há aluguel a tributar. Mas há três consequências que aparecem depois:

1. DRE maquiada. A margem da clínica parece maior do que é, porque o custo de ocupação não aparece. Você decide preço, expansão e investimento olhando um lucro que não existe.
2. Sócio subsidiando sócio. Se você tem sócios e só você é dono do imóvel, o imóvel cedido de graça transfere parte do seu patrimônio para eles, todo mês.
3. Venda e valuation. Quem comprar a clínica ou entrar como sócio vai perguntar quanto custa o ponto. Sem contrato, a resposta vira negociação no pior momento.

Se a cessão for gratuita por decisão, documente por escrito, para que fique claro que existe uma decisão e não um esquecimento.

O contrato de locação entre você e a sua clínica

Locação entre dono e clínica é locação de verdade. Vale a Lei 8.245/1991, e ela protege a clínica, não você.

Valor e reajuste

O valor é de livre convenção, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). As partes podem fixar novo valor ou mudar a cláusula de reajuste de comum acordo (art. 18).

Sem acordo, locador ou locatário podem pedir revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).

Renovatória: a proteção que pode prender você

O locatário de imóvel comercial tem direito a renovar o contrato por igual prazo quando, cumulativamente (Lei 8.245, art. 51):

1. O contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado.
2. O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, é de cinco anos.
3. O locatário explora o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O §4º estende esse direito a sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas, e o §1º permite que cessionários ou sucessores da locação o exerçam.

Na prática: se um dia você vender a clínica (a empresa locatária) e quiser ficar com o imóvel, a clínica, já com outro dono, pode ter o direito de renovar. Ótimo para o valor da clínica, limitante para o seu imóvel. Decida isso conscientemente na hora de redigir o prazo.

Benfeitorias

Salvo cláusula em contrário, benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, mesmo não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis (art. 36).

Para uma clínica, que investe pesado em hidráulica, elétrica, rede de ar e adequações sanitárias, essa cláusula define quem fica com o investimento quando o contrato acabar.

Checklist do contrato

• Partes corretas: você (ou o cônjuge, se o imóvel for dele) como locador, a clínica como locatária.
• Valor apoiado em laudo, com data.
• Índice de reajuste e periodicidade.
• Quem paga IPTU, condomínio e taxas (isso mexe na base do IR).
• Prazo determinado, por escrito.
• Regra de benfeitorias.
• Comprovantes de pagamento e de retenção do IR guardados.

Leia também: comprar a sala da clínica ou continuar alugando.

Quando o aluguel faz sentido mesmo pagando mais imposto

Até aqui, o aluguel perdeu quase todas as comparações tributárias. Mas imposto não é o único critério.

Há cinco situações em que ele se justifica:

1. Sócios com participação diferente e só um é dono do imóvel. O aluguel remunera o ativo de quem é dono, sem distorcer a divisão do lucro entre os sócios. Sem ele, os outros sócios usam o seu patrimônio de graça.
2. Clínica no Lucro Real. O aluguel a valor de mercado é despesa dedutível (RIR, art. 361), e a economia na clínica pode superar o imposto na sua pessoa física.
3. Separação patrimonial e DRE honesta. Com aluguel pago, a margem da clínica reflete o custo real de ocupação. É o número que você precisa para decidir expansão e preço.
4. Venda futura da clínica ou entrada de sócio. O comprador enxerga a margem real e você mantém o imóvel como fonte de renda separada da operação.
5. Sucessão. Imóvel e clínica separados facilitam dividir: um herdeiro pode ficar com a operação, outro com o imóvel e o aluguel.

E três situações em que ele quase nunca se justifica:

• Clínica no Simples ou no Presumido usando o aluguel só para pagar menos imposto do que pagaria distribuindo lucro.
• Clínica no Simples com o Fator R perto do limite de 28% (LC 123, art. 18, §5º-M).
• Valor definido "de cabeça", sem laudo nem comparáveis.

Holding patrimonial para o imóvel da clínica: o que pesa

A ideia aparece com frequência: colocar o imóvel numa holding e fazer a holding alugar para a clínica.

Antes de abrir, confira quatro pontos:

1. ITBI na integralização. A Constituição diz que o ITBI não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil" (CF, art. 156, §2º, I). Holding cuja atividade preponderante é alugar imóveis não tem a imunidade.
2. Presunção no Lucro Presumido. A receita de locação de bens imóveis tem presunção de 32% para o IRPJ (Lei 9.249/1995, art. 15, §1º, III, c). A conta da holding precisa somar todos os tributos dela antes de comparar com a sua pessoa física.
3. Distribuição disfarçada continua valendo. Pelo RIR, art. 530, negócio feito com sociedade em que o sócio controlador tenha interesse também pode cair na presunção, se o aluguel exceder notoriamente o mercado. A holding precisa cobrar valor de mercado da clínica.
4. Custo de manutenção. Contabilidade, obrigações acessórias e governança de uma segunda empresa são custo fixo, todo mês, independentemente do aluguel.

Leia também: vale a pena abrir uma holding para a clínica.

Reforma tributária: o aluguel do imóvel da clínica vai pagar IBS e CBS?

Se você é pessoa física e tem um imóvel só, em regra não.

A Lei Complementar 214/2025, art. 251, §1º, I, só considera a pessoa física locadora contribuinte do regime regular de IBS e CBS quando, no ano-calendário anterior, cumulativamente:

• a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento excede R$ 240 mil; e
• as operações têm por objeto mais de 3 imóveis distintos.

O §2º, II, do mesmo artigo também enquadra a pessoa física no próprio ano quando a locação excede em 20% o limite de receita da alínea "a". Repare que esse inciso fala só do valor, sem repetir a condição dos 3 imóveis: se o aluguel que a clínica te paga passa de R$ 288 mil no ano, confirme o enquadramento com o contador.

Para quem entra no regime, as alíquotas de IBS e CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis têm redução de 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único).

Uma consequência prática: a regra de corte por receita e número de imóveis é da pessoa física. Antes de transferir o imóvel para uma holding, peça ao contador para comparar o enquadramento dela no IBS e na CBS com o seu como pessoa física.

O mito do "aluguel de 14 dias isento"

Aparece em conversas sobre planejamento a ideia de que a clínica pode pagar ao dono, sem imposto, o aluguel de alguns dias por ano do imóvel.

Essa regra é americana. O IRS, a receita federal dos Estados Unidos, prevê uma regra especial para quem usa uma unidade habitacional como residência e a aluga por menos de 15 dias: essa renda de aluguel não é declarada, e as despesas também não são deduzidas como despesas de aluguel.

No Brasil, não existe regra equivalente. Aluguel pago pela clínica a você sofre IR na fonte desde o primeiro real que passar da faixa de isenção da tabela (RIR/2018, art. 688).

Checklist de decisão: 8 perguntas para levar ao contador

Leve estas perguntas, nesta ordem, para a próxima reunião:

1. Em qual regime e anexo a clínica está hoje, e qual é a margem do Fator R até os 28% (LC 123, art. 18)?
2. A clínica tem escrituração contábil completa que sustente a distribuição de lucros acima da presunção (LC 123, art. 14, §2º)?
3. Quanto eu recebo de lucros por mês desta clínica, e algum mês passa de R$ 50 mil (Lei 15.270, art. 6º-A)?
4. Meus rendimentos totais no ano passam de R$ 600 mil, e quanto de saldo de tributação mínima eu teria (Lei 15.270, art. 16-A)?
5. Qual é o valor de mercado do aluguel, segundo laudo de perito ou empresa especializada (RIR, art. 529, §4º)?
6. Quem paga IPTU e condomínio no contrato, e isso está saindo da base do IR (RIR, arts. 42 e 689)?
7. Se a alternativa for aumentar o pró-labore, quanto de INSS eu economizo e quanto de contribuição previdenciária eu deixo de ter?
8. Uma holding faz sentido no meu caso, considerando ITBI, presunção e custo fixo?

Se as respostas apontarem para o aluguel, faça com contrato, laudo e retenção em dia. Se apontarem para a distribuição, você acabou de evitar pagar imposto à toa.

Seu próximo passo

1. Monte a tabela das três portas com os seus números. Pró-labore, lucros e aluguel do último ano, com o imposto e o INSS de cada um. É a base de qualquer conversa séria com o contador.
2. Peça o laudo antes de assinar ou reajustar o aluguel. É o documento que sustenta o valor que você cobra e que, quando não há negócios comparáveis para apurar o preço, desloca para o Fisco o ônus da prova (RIR, art. 529, §4º).
3. Olhe para a receita que paga tudo isso. Aluguel, pró-labore e lucro saem do mesmo lugar: o faturamento da clínica. Quanto mais previsível for a agenda, com paciente na cadeira e ticket médio sob controle, mais fácil decidir quanto e como retirar sem apertar o caixa.

Quer que o faturamento que sustenta as suas retiradas venha de uma agenda previsível, do anúncio ao comparecimento? Agende uma apresentação.